~ Блог ~

ЯБЛОКО РАЗДОРА

Георгий Поливанов

Автор 25 мая

На сегодняшний день многие новоиспеченные владельцы земли попадают в неоднозначную ситуацию. Деньги заплачены, «зеленка» есть, но вдруг оказывается, что земля «не ваша»! Причем это может случиться не только с частным лицом, но и солидной компанией. Что же делать, как совершить максимально безопасную сделку с землей? Журналу «Человек Дела» на этот вопрос ответит генеральный директор ЮК «Аргумент», председатель третейского суда г. Воронежа, юридический партнер журнала «Человек Дела», Георгий Поливанов.

 

 

Среди суеты и городского шума многим из нас хочется иметь участок за городом, где можно отдохнуть наедине с природой.

Существует определенный порядок покупки земельного участка.

1. Осмотр участка и закрепление отношений в договоре.

2. После тщательного осмотра участка – составление договора, который подтверждает куплю-продажу.

3. Если пакет документов, которые необходимы для регистрации перехода юридического права на объект у продавца, не подготовлен, после заключения предварительного договора необходимо определить срок, к которому документы будут оформлены в соответствии с требованиями законодательства.

4. При наличии всех требуемых документов можно заключить основной договор, свидетельствующий о купле-продаже участка.

5. Расчет покупателя с продавцом.

При покупке земельного участка есть определенные риски.

Риск первый: недобросовестный продавец. Продавец и/или агентство по продаже недвижимости могут не сообщить все существенные детали и ограничения, так как всегда заинтересованы в скорейшем заключении сделки по продаже земельного участка.

По закону участок под размещение жилого дома должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство или категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования под дачное строительство. В противном случае возведение капитальных строений будет незаконным, со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

При изучении свидетельства следует проверить отсутствие обременений и ограничений. Так, участок может быть обременен залогом или находиться в природо- или водоохранной зоне. При переходе права собственности на земельный участок все обременения сохраняются.

Риск второй: ошибки и неточности в оформлении документов. Процедура оформления сделки по покупке земли на порядок сложнее, чем, например, покупка квартиры.

Расхождение информации о земле, ее описания и размеров с данными в государственных ведомствах (например, неправильно произведен замер землеустроителем, или когда-то соседи менялись участками). В связи с этим обязательным документом при продаже земли должен быть кадастровый паспорт.

Риск третий: невнимательность покупателя. Вы можете добросовестно пройти всю процедуру покупки, вложить свои деньги, но получить в итоге не тот земельный участок, который был предложен продавцом изначально, то есть вам выдадут на руки свидетельство на другой участок.

После того как вы подобрали подходящий участок, а все риски учтены и устранены, стоит внимательно изучить документы, имеющиеся у продавца, чтобы такой участок впоследствии не доставил вам массу неприятностей.

При составлении документов во время покупки земельного участка особенное внимание надо уделить точности описания, а также выяснить, соответствуют ли размеры

участка его данным, указанным в государственных ведомствах. При совершении покупки земли необходимыми являются следующие документы.

1. Кадастровый паспорт. Объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет согласно статье 37 Земельного кодекса РФ. Соответственно, без кадастрового паспорта (плана) переход права собственности земельного участка не может быть зарегистрирован. В этом документе указывают:

• адрес, где расположен земельный участок;

• площадь участка;

• маркировку границ;

• описание участка;

• сведения о том, к какой категории принадлежат земли;

• возможность их законного использования;

• качественные и экономические характеристики объекта;

• наличие на участке объектов недвижимости.

2. К правоустанавливающим документам относят договор купли-продажи, мены или дарения, а также постановление органа, который имел на это законное право, о предоставлении участка в собственность. Наличие у продавца права собственности на участок земли считается доказанным, если у него есть соответствующее свидетельство о регистрации, выданное Федеральной регистрационной палатой. Все правоустанавливающие документы должны в законном порядке быть зарегистрированы.

3. Обязательно должен быть предоставлен отказ субъекта Российской Федерации от совершения покупки в отношении этого земельного участка, так как при совершении продаж земельных участков из категории земель, имеющих сельскохозяйственное назначение, по закону действует преимущественное право покупки земельного участка субъектом РФ.

4. Если покупают участок с имеющимися постройками, даже недостроенными, то все строения должны быть юридически оформлены. В случае, когда осуществляется покупка земельного участка с домом, факт наличия жилого строения обязательно должен быть зафиксирован юридически. Если постройки не зарегистрированы, то они признаются самовольными и в будущем при оформлении создадут новому владельцу массу проблем. Проверку документов, если на участке есть постройки, необходимо провести в следующем порядке:

• проверить реальность нахождения построек в пределах участка;

• точно установить вид строения (жилой дом, жилое или нежилое строение);

• уточнить правильность расстояния от границ соседей;

• установить площадь дома (общую и жилую) и проверить совпадение соответствующих показателей с данными в правоустанавливающих документах;

• выяснить, нет ли в БТИ инвентарных дел на уже отсутствующие строения, а также – нет ли незаконных перепланировок в имеющихся строениях;

• проверить, как функционируют коммуникации, являются ли они оформленными официально.

Непосредственно собственника участка или риелтора следует попросить предъявить подлинник свидетельства о праве собственности. Доверять ксерокопии такого документа, даже нотариально заверенной, не стоит, так как копия документа может быть выдана при условии наложения ареста на такой участок или его изъятия в случае рассмотрения уголовного или гражданского дела в суде. В любом случае, если вам предъявят лишь копию свидетельства о праве собственности на землю, стоит отказаться от заключения сделки.

Подводя итоги, можно сказать: чтобы в будущем не возникало спорных ситуаций, и все формальности были соблюдены должным образом, необходимо сделать вот что.

1. Получить сведения о том, кто является собственником земли, какова площадь участка и есть ли обременения, можно в Отделе Управления Росреестра по месту нахождения земельного участка, в виде выписки из свидетельства Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) с оплатой пошлины.

2. При покупке земельного участка в собственность вначале надо проверить правильность оформления документов у продавца участка. Они должны быть подлинными и доказывающими, что участок земли не является обремененным.

3. На следующем этапе оформляют договор купли-продажи. К договору прилагают акт передачи объекта и его приема.

4. Пакет документов при оформлении покупки земельного участка включает следующее:

• кадастровый план участка;

• свидетельство, в котором определено право собственности на землю;

• свидетельство о регистрации участка в государственном комитете;

• договор купли-продажи;

• акт приема-передачи участка;

• справку, свидетельствующую, что участок не находится под арестом;

• справку о наличии построек на участке или их отсутствии.

Помимо вышеперечисленных, необходимо предоставить документы, связанные с особенностями заключаемой сделки, например, нотариально удостоверенное согласие супруга (и) продавца на продажу участка, протокол собрания участников коммерческой организации об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, свидетельство о праве на земельный участок продавца и др.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, а также требования к их оформлению и количеству экземпляров доступны для ознакомления в каждом отделе регистрационной службы. Общие требования можно посмотреть на сайте Росреестра.

Принятие комплекта документов на государственную регистрацию прав подтверждает расписка, которую выдают заявителю.

 Право покупателя на земельный участок считается зарегистрированным со дня внесения записи о сделке или возникшем праве в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ваш Комментарий

Подпишитесь на журнал Chief time

Заполните анкету
или
позвоните по телефону
(473) 239-17-49


Рубрики

Авторы

Георгий Поливанов

Генеральный директор юридической компании "Аргумент"
Написал 3 поста

Chief Time Воронеж

Представитель редакции журнала Chief Time — Черноземье.
Написал 680 постов

Chief Time СПб

Центральная редакция Санкт-Петербурского отделения журнала Chief time
Написала 99 постов

Александр Савкин

Алексей Козко

Автор Санкт-Петербурского отделения журнала Chief time.
Написал 9 постов

Владимир Тулупов

Галина Волгач

В настоящее время занимает должность директора рекрутинговой компании «Бигл» в Воронеже.
Написал 25 постов

Елена Киктева

Наталья Власова

Раиса Тягунова